关于降价说辞 - 下载本文

卫系统在买房,这些人为什么买得起房?光靠工资收入,也同样买不起,但他们却成了买房的主力,从表面判断,只能说是腐败致富,一些人通过腐败积累了不少财富,这些人不但买一套,而且买两套三套甚至更多,这种腐败性需求,无疑带动了房价的上扬,他们为高房价做出了较为明显贡献,要真正降房价,打击腐败性需求,可说是一条行之有效的措施。 开发商不可能降价,房价只会走高不会下跌

其实道理非常浅显,如果开发商降价,就更没人会买,因为买家看到开发商降价,心里就想打起算盘,终于降了,这一降可能就会降很多,并且会持续一段时间,甚至有可能起不来。买房也和买股一样,是买涨不买落的。今天开发商降价了,买家不会买,会等明天再降,明天还不会买,赊等后天再降,如此,买家永远找不到一个合适的入市点。会一直观望,因为在降价时买,他们总担心今天买了,若明天继续降了,就吃亏了。

开发商是做经营的,对这种道理了如指掌,知道降价换不来销量,就只有死扛,再说了,开发商普遍对房地产的前景十分看好,是不可能降价的。除了极少数资金十分困难的开发商,不排队降价套现的可能,但即使有部分开发商降价,也不可能引发降价潮。所以指望房价下跌,无异于痴人说梦。 有房百姓支持房价上涨

虽然在传统媒体和网络媒体上,叫得最响的声音,是想买房置业一部分百姓,整天在高喊房价太高,以至让媒体也跟着“发喊”,从而影响到了政府,所以政府就出来进行行政干预。 但是,另一个群体也是不容忽视,尽管声音叫得不响亮,但所起的作用却不小,这个群体就是已经买了房的有房一族。这个有房群体并不希望房价下跌,反而盼着房价上涨,因为如果房价下跌,那他们的房子就贬值了,而房价上涨,他们的房子就升值。而有房一族显然比无房一族更具实力,无论在经济上,还是在社会地位上,都高于无房一族,并且有房一族还在某种程度上掌握了操控权,至少民间的有钱一族以及公务员和在政府机关工作的非公务员群体,基本都有自己的住房,而这些人都是拥有一定“操控”能力。他们会利用自己的“能力”来阻止房价下跌。

媒体支持房价上涨

房地产稍有动静,媒体便声嘶力竭地大肆鼓噪,只要哪家楼盘开始降价促销了,媒体就立即进行大篇幅炒作,本来降价促销是一种非常正常的营销手段,可媒体就爱“闹事”,添油加醋地一炒作,没有问题也成了问题,不是新闻也给强行弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的一些政策,那媒体简直就像上战场一样全力以赴,调动大师人马、腾出大量篇幅,为房地产让路。媒体的嗅觉比狗还灵敏。

别看媒体如此这般神经质似的疯狂,这完全是为了一时快感需要,是为了第一时间抓新闻,出猛料。实际上,最不希望房价下降的是媒体,甚至媒体比开发商还担心房价下降,为什么呢?

这里先看一个数据:广州日报每年的广告总收入约在18亿左右,其中70%是房地产广告。南方都市报相差也不大,全国其他地方的大型、名牌纸媒也大都相似。一些房地产专业网站的收入,也普遍好于其他行业的网站收入。我们可以试想一下,如果房地产不行了,这些媒体的收入不仅仅是腰斩,而几乎去了三分之二,那他们的日子会比房奴还惨。从这个意义上来说,媒体最不想看到房价下跌,房地产不行了,开发商日子固然不好过,但开发商可以转移投资方向,选投其他行业,而媒体还是媒体,不可能关门转投其他行业。

开发商回应房价跌50%说法:银行肯定比我先死

银行做房贷压力测试本不是新鲜事,但官方口径发出的测试结果一次比一次乐观,让这一老话题再度成了业界关注的焦点。

11月11日,在银监会前主席刘明康表示房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能收回,但本金没有问题之后,不少银行业、获贷企业和房地产业的业内人士告诉《第一财经日报》记者,银行压力测试是否完全真实可靠,各银行在房地产贷款中的“隐形”招数是否都被纳入“法眼”监控,都会对最终的结果产生重大影响。

那么房贷是如何“隐形”的?“隐形”的房贷能否逃过压力测试的“法眼”?相关行业人士对房价下跌50%的切身感受如何?

改头换面的房贷

刘明康上周五表示,目前我国房地产的银行贷款在10万亿人民币以上。根据《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》,截至三季度末,这一房地产贷款余额数字为10.46万亿元。

有银行业业内人士指出,在考量房价下跌对银行的影响时,除了以上的10.46万亿,还有其他的“涉房”类贷款,即用各种非房贷名义贷出、通过各种渠道周转、最后流向了房地产市场的贷款,以及那些初始就以房地产为抵押物的贷款,而后者数目往往超过前者。该人士表示,名义上的和实际上的“涉房”贷款总额,“保守估计也有20万亿”。

那么,这些名义上非房地产贷款的房贷,是怎么穿上“马甲”改头换面的呢?业内人士的表述或许会提供一些线索。

“前些年投资房地产比做钢贸生意赚得快多了,我们问银行借了钱就去投土地、商铺、办公楼、整层物业、别墅。”上海某大型钢市一钢贸企业总经理陈先生告诉本报记者,他们找银行融资的名义都是“生产经营项目”,但用虚假贸易流水等“一条龙”招数,最后把钱用去炒地炒楼。

陈先生对于钢贸企业当年的融资能力很得意,“我们做大宗商品的,可以提供抵押物,有质押担保、有互保、有联保还有市场担保,加上资金流又大,银行抢着借钱给我们。”

至于这“一条龙”招数怎么走,陈先生举了个例子。“我看中了1000万的商铺项目,就先问同业借个1000万,购买商铺。然后把买下的商铺抵押给银行,称贷款用于进货,其实收了账就去还掉借的钱,等于问银行借钱炒商 铺。”

对于陈先生的做法,交通银行一位客户经理表示质疑,他表示根据他所在的银行贯彻的

“三个办法一个指引”的贷后“受托支付”流程,银行贷款将必须打给陈先生进货的公司,而非陈先生本公司。

除了上述购置房产时的改头换面,对于已购物业的升值,市场上还流行两种从银行套现再投资的方式:“转按揭”和“过桥”。

某炒房团资深炒房人吕先生透露,2006年前他通过“转按揭”套现,比如一套房产本来评估价格在100万元,按照规定放贷70万元;1年后,该房产市价涨到150万,这时吕先生就按增值之后的价格找另一家银行签订新的按揭协议,这样就能多获得约35万元贷款。

2007年开始,监管部门封堵“转按揭”,要求对已抵押房产在没有偿清全部贷款前不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。这种转按揭的方式被迫转入灰色地带,但吕先生和他的炒房团团友们则采取了一种新对策,即“过桥”。假设其购置的房屋已从200万上涨至400万,但尚有100万房贷未还,吕先生的办法是从小贷公司等融资渠道借出100万“过桥”款还清房贷,以此绕过监管,抵押房屋申请“消费性贷款”以套现,一方面还掉小贷公司借出的100万,另一方面多出一笔款项进行下一个房产投资。

对于上述“消费性贷款”,吕先生的套路是,当贷款资金小于200万,则名义用途为“房屋装修”,后续找装修公司签订虚假装修合同;大于200万,则名义用途为艺术品投资,后续找典当行通过古董买卖虚报交易金额。 (第一财经日报)